Predaj bytu do 5 rokov a výpočet dane z predaja nehnuteľnosti

962x 27.09.2024 Andrii Oksanichenko PhD.

Osobný majetok je súčasťou zdaniteľného majetku daňovníka. Prevod nehnuteľného majetku, ktorý prináša finančný zisk, podlieha dani. Daňová povinnosť vzniká pri predaji bytu. Daň z príjmu získaného predajom bytu musí platiť každý predávajúci, ktorý nie je oslobodený od tejto povinnosti podľa zákona.

Kto je daňovníkom z príjmu z predaja bytu?

Daňová zodpovednosť predávajúceho po predaji bytu je ustanovená Zákonom o dani z príjmu (Zákon č. 595/2003 Z.z.). Podľa znenia tohto zákona podlieha dani každý príjem získaný v dôsledku činnosti daňovníka alebo prevodu jeho majetku. Zákon ďalej určuje, ktorí predajcovia sú povinní zdaňovať príjem z predaja bytu, alebo kto je od tejto povinnosti oslobodený. Zákon o dani z príjmu vyčerpávajúco určuje možnosti oslobodenia od dane z príjmov z predaja nehnuteľností. Rozhodujúcim faktorom, od ktorého závisí, či je predávajúci povinný platiť daň pri predaji bytu, je deň nadobudnutia nehnuteľnosti a deň jej predaja.

Vznik daňovej povinnosti pri predaji do 5 rokov

Podľa zákona sa daňou zaťažuje iba príjem z predaja bytu, ktorý bol predaný do 5 rokov od jeho nadobudnutia. V tomto prípade nezáleží na tom, či bol dotknutý byt nadobudnutý kúpou, darovaním alebo dedičstvom. 5-ročné obdobie sa vzťahuje na byty nadobudnuté ktorýmkoľvek z týchto spôsobov. Ak je byt predaný po uplynutí tejto lehoty, daňová zodpovednosť predávajúceho zaniká. Na určenie dátumu zániku daňovej povinnosti je potrebné poznať presný dátum nadobudnutia majetku.

Moment nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu

Nadobudnutie vlastníckeho práva je datované podľa rôznych právnych predpisov. Pri kúpe nehnuteľnosti nastáva tento moment v deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade nadobudnutia dedičstvom má rozhodujúci význam dátum úmrtia zanechávateľa. V prípade darovania ide opäť o deň zápisu v katastri. V prípade dražieb je to deň odovzdania, ak bolo nadobudnutie právneho účinku potvrdené rozhodnutím súdu. Ak prešlo vlastníctvo na základe rozhodnutia štátneho orgánu, dátum sa určuje týmto rozhodnutím.

Kedy je príjem z predaja bytu oslobodený od dane?

  1. Predaj bytu nadobudnutého kúpou je oslobodený od dane po 5 rokoch od jeho nadobudnutia, pokiaľ nebol zaradený do obchodných aktív.
  2. Byt nadobudnutý dedičstvom (či už priamym dedičstvom alebo dedičstvom manželov) nie je zdaniteľný, ak od jeho nadobudnutia uplynulo 5 rokov a nebol zaradený do komerčných nehnuteľností.
  3. Nehnuteľnosť, ktorá bola predtým zaradená do komerčných nehnuteľností, je oslobodená od dane, ak bola vyňatá z tohto majetku a od jeho vyňatia uplynulo 5 rokov.
  4. Byty nadobudnuté na základe zákonov o územnom plánovaní a zápise vlastníckych práv na pozemky sú tiež oslobodené od dane.

Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane v určitých prípadoch, napríklad v prípade nárokov na reštitúciu alebo konania v prípade bankrotu. Ďalším prípadom, kedy je predávajúci oslobodený od platenia dane, je prevod vlastníckeho práva formou darovania, ak tento prevod nebol sprevádzaný ziskom.

Zdanenie pasívneho príjmu z predaja nehnuteľnosti

Ak predávajúci nespĺňa podmienky oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti, tento príjem podlieha zdaneniu ako pasívny príjem. Tento príjem môže byť znížený o uznané náklady súvisiace s realizáciou, pričom maximálna výška nákladov nemôže presiahnuť sumu príjmu z realizácie. Náklady na predaj nehnuteľnosti sa určujú na základe spôsobu nadobudnutia, napríklad kúpou alebo dedičstvom, a tiež na základe toho, či bol byt používaný na osobné účely alebo patrí do hospodárskych aktív.

Možné preukázateľné náklady na daň pri realizácii bytu:

  • Cena kúpy bytu.
  • Úrokové sadzby a bankové poplatky.
  • Náklady na opravu bytu.
  • Cena expertízy.
  • Provízia pre realitnú kanceláriu.

Daňová sadzba a výpočet dane pri predaji bytu

Príjem z predaja bytu, znížený o preukázateľné náklady, bude zahrnutý do čiastkovej daňovej základne. Keďže ide o pasívny príjem, daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť daňovej základne, ktorá by znížila konečnú sumu dane. Nezdaniteľná časť daňovej základne môže byť uplatnená iba na príjmy zo závislej činnosti alebo podnikania. Daňová sadzba závisí od daňovej základne. Čiastková daňová základňa z predaja nehnuteľností podlieha progresívnemu zdaneniu: sadzba 19 % sa uplatňuje na časť, ktorá nepresahuje 47 537,98 eur, a 25 % na sumy, ktoré presahujú tento limit. Progresívne zdanenie sa zohľadňuje spolu s ostatnými príjmami daňovníka (napríklad príjmom zo zamestnania).

Príklad výpočtu dane z príjmu z predaja bytu:

Daňovník predal byt v roku 2023 za 100 000 eur. Cena nákupu bytu v roku 2021 bola 49 000 eur. Na opravu bytu daňovník minul 15 000 eur, provízia realitnej kancelárie činila 1 000 eur, úroky z hypotekárneho úveru boli 5 000 eur. Takže celkové preukázateľné náklady sú 70 000 eur. Daňová základňa: 100 000 eur - 70 000 eur = 30 000 eur. Daň z príjmu: 30 000 eur * 19 % = 5 700 eur. Keby daňovník nemal iné príjmy, musel by podať daňové priznanie (typ B) a zaplatiť daň vo výške 5 700 eur.

Podanie daňového priznania k dani z príjmu

Príjem z predaja bytu sa zahrňuje do priznania o dani z príjmu. Daňovník ho vykazuje ako príjem z prevodu vlastníckeho práva, kam sa tiež zaraďujú príjmy z predaja rodinného domu, chaty, bytu, pozemku alebo stavaného objektu. Daňové priznanie je potrebné podať na príslušný daňový úrad do 31. marca nasledujúceho roku po predaji bytu. Od roku 2024 vzniká povinnosť podávať daňové priznanie pre každého daňovníka, ktorého nezdaniteľný príjem za rok 2023 presiahol 2461,41 eur.

Platba zdravotnej poisťovni po predaji bytu

Pri podávaní priznania o dani z príjmu daňovník tiež splní povinnosť vykazovať pred daňovým úradom, pričom už nie je potrebné osobitne vykazovať predaj bytu. Daňovník nie je povinný informovať ani zdravotnú poisťovňu, ktorá vyberá zdravotný poplatok na základe informácií z daňového úradu. Od roku 2024 sa táto sadzba zvýšila na 15 % z daňovej základne, zatiaľ čo do roku 2023 bola o 1 % nižšia. Zdravotný poplatok platia iba predajcovia, ktorí sú povinní platiť daň pri predaji bytu a nie sú oslobodení od dane na základe zákonom stanovených výnimiek.

Predajcovia, u ktorých vzniká daňová povinnosť po predaji bytu, nemôžu uniknúť plateniu dane z predaja nehnuteľnosti. Daňová správa má kontrolné mechanizmy (napríklad pomocou katastra nehnuteľností) a môže identifikovať daňovníkov, ktorí mohli získať príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nebola oslobodená od dane.

Ak po prečítaní tohto článku máte otázky, zavolajte nám! Kontakty nájdete tu: https://www.babonytre.sk/kontakt

Sledujte nás tiež na našom Telegram kanáli - https://t.me/nehnutenostBratislava (naše aktuálne ponuky a rýchle odpovede na vaše otázky týkajúce sa nehnuteľností)

Zdrojový text: https://www.nehnutelnosti.sk/

Zdroj fotografie: https://www.istockphoto.com/

 

Pečať overeného člena Združenia realitných kancelárií pre Baboby TRE

Babony TRE & PARTNERS tvorí kolektív starostlivo vybraných odborníkov na trhu s nehnuteľnosťami. Naša hlavná sila spočíva v hlbokom vzdelaní a vedomostiach v oblasti práva, obchodu a marketingu, kombinovaných s bohatými skúsenosťami v realitnom biznise. Vzhľadom na neustále sa meniaci a rozvíjajúci trh s nehnuteľnosťami, neustále sledujeme najnovšie trendy a snažíme sa získať najaktuálnejšie poznatky prostredníctvom rôznych vzdelávacích kanálov a programov.

Súhlas so spracovaním osobných údajov

Dotknutá osoba v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 18/2018 Z.z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len ,,ZoOOÚ“) potvrdzuje správnosť a aktuálnosť svojich osobných údajov uvedených v kontaktom formulári. Dotknutá osoba týmto čestne vyhlasuje, že udeľuje prevádzkovateľovi svoj výslovný, slobodný, vážny a bezvýhradný súhlas so spracúvaním jej osobných údajov v rozsahu: meno, priezvisko, telefonický kontakt, e-mailová adresa na účel kontaktovania dotknutej osoby ako záujemcu o spoluprácu v informačnom systéme sprostredkovateľa ,,klienti“ počas doby 180 dní od udelenia tohto súhlasu. Dotknutá osoba má právo kedykoľvek odvolať tento súhlas so spracovaním osobných údajov rovnakým spôsobom, akým ho udelila. Odvolanie súhlasu nemá vplyv na zákonnosť spracúvania osobných údajov založeného na súhlase pred jeho odvolaním. Práva dotknutej osoby vymedzujú najmä §§ 19 – 30 ZoOOÚ. Práva a povinnosti sprostredkovateľa, ako prevádzkovateľa, vymedzujú najmä §§ 31 – 46 ZoOOÚ. Dotknutá osoba potvrdzuje, že sprostredkovateľ splnil svoju oznamovaciu povinnosť v rozsahu požadovanom ZoOOÚ. Dotknutá osoba berie na vedomie, že na zabezpečenie toho, že spracúvanie jej osobných údajov sa vykonáva v súlade so ZoOOÚ sprostredkovateľ prijal primerané technické, organizačné a personálne opatrenia zodpovedajúce spôsobu spracúvania osobných údajov, pričom zobral do úvahy najmä použiteľné technické prostriedky, dôvernosť a dôležitosť spracúvaných osobných údajov, ako aj rozsah možných rizík, ktoré sú spôsobilé narušiť bezpečnosť alebo funkčnosť jeho informačných systémov. Sprostredkovateľ bude s osobnými údajmi dotknutej osoby zaobchádzať a nakladať v súlade s platnými a účinnými právnymi predpismi.