Nákup nehnuteľnosti so zaťažením (s ťarchou) v liste vlastníctva

Nákup nehnuteľnosti so zaťažením (s ťarchou) v liste vlastníctva

Po výbere nehnuteľnosti je potrebné overiť jej stav. Aby bola zabezpečená právna istota, kupujúci by mal byť oboznámený s právnym statusom nehnuteľnosti. To je možné dosiahnuť viacerými spôsobmi:

1. Požiadame vlastníka alebo realitnú kanceláriu o potrebné doklady.
2. Osobne požiadame o list vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade.
3. Alternatívne, môžeme použiť verejne dostupný online portál (napr. katasterportal.sk) alebo Notársky centrálny register záložných práv.

List vlastníctva obsahuje tri časti: časť "A" opisuje nehnuteľnosť, časť "B" obsahuje údaje o vlastníkoch, a časť "C" uvádza ťarchy a iné obmedzenia. Práve časť "C" je často kľúčová pre rozhodovanie o kúpe, keďže mnohých kupujúcich odrádza akékoľvek bremeno alebo právne záväzky uvedené v tejto časti.

Typy ťárch

Najčastejšie ťarchy, ktoré môžeme nájsť, sú:

• záložné práva bánk a iných finančných inštitúcií,
• práva exekútorov,
• vecné bremená (napr. právo prechodu),
• a ďalšie obmedzenia, ako ochranné pásma.

Po preverení situácie je na kupujúcom, aby zvážil riziká a rozhodol sa, či nehnuteľnosť kúpi, alebo nie. V prípade kúpy na úver to však závisí od banky, ktorá musí dané bremeno akceptovať.

Postupy pri rôznych ťarchách

Najbežnejším riešením pri záložnom práve banky je predčasné splatenie úveru. Úver môže byť splatený buď z prostriedkov súčasného majiteľa alebo kupujúceho. Po splatení banka vydá potvrdenie, ktoré umožní výmaz ťarchy z listu vlastníctva.

Ďalšou možnosťou je prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť. Tento postup je však menej častý a komplikovanejší.

Pri exekučnom záložnom práve je situácia o niečo zložitejšia. V takýchto prípadoch je nutné najprv dlh splatiť, aby bolo možné získať hypotekárny úver.

Kupujúci by mali byť obozretní pri kúpe nehnuteľnosti s viac ako tromi exekúciami, pretože to môže naznačovať ďalšie problémy. Na overenie rizika je možné požiadať súd o potvrdenie, či neprebieha ďalšia exekúcia.

Vecné bremená

Vecné bremená, ako napríklad právo doživotného užívania, sú ďalším faktorom, ktorý treba zvážiť. Tieto práva sú viazané na konkrétnu osobu a zanikajú jej smrťou alebo dohodou medzi zmluvnými stranami.

Ostatné obmedzenia

Ochranné pásma, ako tie okolo inžinierskych sietí, neovplyvňujú kúpu nehnuteľnosti, ale môžu obmedziť jej využitie.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou môže byť výhodná, ale vyžaduje zvýšenú opatrnosť a dôkladné preverenie právnych aspektov. Najlepším a najbezpečnejším spôsobom, ako zabezpečiť bezproblémový priebeh, je zveriť celý proces do rúk skúseného odborníka – právnika alebo realitného poradcu, ktorý má skúsenosti s riešením nehnuteľností zaťažených ťarchami.

Dôležitou súčasťou je analyzovať každú ťarchu, či už ide o záložné práva, vecné bremená alebo exekúcie, aby sa minimalizovalo riziko komplikácií po kúpe. Odborníci v tejto oblasti vedia presne, aké kroky podniknúť, aby bolo možné bezpečne vymazať ťarchy alebo prispôsobiť transakciu tak, aby bola nehnuteľnosť právne čistá a vhodná na kúpu.

Záverom možno povedať, že aj keď je kúpa nehnuteľnosti s ťarchou pre mnohých kupujúcich odstrašujúca, s odbornou pomocou a správnym postupom môže byť takáto transakcia nielen možná, ale aj výhodná.

Pri kúpe nehnuteľnosti zaťaženej ťarchou je nevyhnutné vedieť, ako správne postupovať a aké sú dostupné možnosti. Ako sme už spomenuli, jednou z hlavných výhod spolupráce s odborníkom je, že dokáže presne identifikovať právne obmedzenia a možnosti ich odstránenia.

Základné kroky pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou:

1. Preverenie listu vlastníctva – Každý záujemca o kúpu by mal začať dôkladnou kontrolou listu vlastníctva nehnuteľnosti. Ak sú v časti C uvedené ťarchy, je dôležité ich detailne preskúmať a pochopiť, aké záväzky alebo obmedzenia nehnuteľnosť nesie.
2. Konzultácia s právnikom alebo realitným expertom – Odborník vám pomôže vyhodnotiť, či je ťarcha závažná, a či sa dá efektívne odstrániť pred samotnou kúpou. Niektoré ťarchy, napríklad záložné práva, je možné vymazať po splatení dlhu, zatiaľ čo iné môžu zostať aj po kúpe, ak neovplyvňujú právo vlastníctva (napríklad vecné bremená).
3. Vyjednávanie s predávajúcim – V prípade, že je ťarcha na nehnuteľnosti, kupujúci a predávajúci sa môžu dohodnúť na spôsobe jej vyrovnania. Často ide o to, že časť kúpnej ceny sa použije na splatenie dlhu, čím sa uvoľní záložné právo.
4. Kúpnopredajná zmluva – Je veľmi dôležité, aby podmienky týkajúce sa vymazania ťarchy alebo iných právnych obmedzení boli jasne uvedené v kúpnej zmluve. Táto zmluva by mala obsahovať presný postup, vrátane termínov a podmienok, za ktorých budú ťarchy vymazané.
5. Zápis do katastra nehnuteľností – Po úspešnej kúpe je potrebné zabezpečiť, aby všetky ťarchy boli vymazané z listu vlastníctva a aby nový majiteľ mal právne čistý zápis v katastri. V prípade, že ťarcha zostáva, musí byť nový vlastník s týmto obmedzením oboznámený.

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou si teda vyžaduje dôslednú prípravu, právnu expertízu a dobre pripravenú dokumentáciu. Hoci takéto nehnuteľnosti môžu byť často cenovo výhodné, bez správneho prístupu môžu priniesť aj nečakané problémy. Preto je spolupráca s odborníkom kľúčová pre úspešný priebeh celej transakcie.

Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť s ťarchou, je dôležité si uvedomiť, že každý typ ťarchy má svoje špecifiká a vyžaduje iný prístup pri jej riešení.

Rôzne druhy ťárch a postupy ich riešenia:

1. Záložné právo finančných inštitúcií
   Toto je najbežnejší typ ťarchy, s ktorým sa stretnete pri nehnuteľnostiach. Zvyčajne ide o záložné právo v prospech banky, ktorá poskytla hypotekárny úver. V tomto prípade existujú tri hlavné možnosti:
   • Predčasné splatenie úveru: Ak má súčasný majiteľ zostatok úveru, môže byť tento dlh vyplatený z kúpnej ceny. Následne banka vydá potvrdenie (kvitanciu) o splatení úveru, ktoré umožní vymazanie záložného práva z listu vlastníctva.
   • Splatenie dlhu z nového hypotekárneho úveru kupujúceho: Ak kupujúci financuje kúpu novou hypotékou, banka najskôr vyplatí pôvodný úver a potom zriadi nové záložné právo na nehnuteľnosť v prospech novej banky.
   • Zmena predmetu zabezpečenia: Predávajúci môže preniesť záložné právo na inú nehnuteľnosť, čím sa nehnuteľnosť, ktorú kupujete, stane právne čistou.
2. Záložné právo nebankových inštitúcií alebo fyzických osôb
   Tieto ťarchy môžu byť zložitejšie na riešenie, najmä ak kupujúci financuje kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banky zvyčajne neakceptujú nehnuteľnosti s takýmito ťarchami. Preto je nutné, aby sa ťarcha vymazala ešte pred čerpaním úveru. Tento proces sa opäť rieši vyplatením dlhu, či už predávajúcim alebo kupujúcim, a následným vymazaním záložného práva.
3. Záložné právo Štátneho fondu rozvoja bývania
   Toto právo je možné vyplatiť predčasne, avšak s určitými sankciami. Finančné inštitúcie často akceptujú takéto záložné práva, takže sa môžu vyplatiť z hypotekárneho úveru kupujúceho.
4. Exekučné záložné právo
   Toto je zložitejší typ ťarchy, ktorý vzniká, keď vlastník nehnuteľnosti nespláca svoje záväzky a exekútor uvalí záložné právo na nehnuteľnosť. Pre kupujúceho to znamená, že musí byť veľmi opatrný, pretože banky zvyčajne takéto záložné právo neakceptujú. V takom prípade musí byť exekúcia vyrovnaná ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Ak sa exekúcia nevymaže, môže to viesť k riziku, že nehnuteľnosť bude predaná v dražbe.
5. Vecné bremená
   Vecné bremená, ako napríklad doživotné právo užívania nehnuteľnosti, právo prechodu alebo prejazdu, môžu významne ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti. Nie všetky vecné bremená však musia byť problematické pre kupujúceho. Niektoré môžu byť akceptované aj bankami, pokiaľ neovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti alebo jej využitie. Avšak, je dôležité byť si vedomý toho, aké povinnosti alebo obmedzenia vyplývajú z vecného bremena.
6. Ochranné pásma a iné obmedzenia
   Tieto sa vzťahujú na infraštruktúrne prvky, ako sú napríklad elektrické vedenia, plynovody alebo vodovody, ktoré prechádzajú cez nehnuteľnosť. Takéto obmedzenia môžu ovplyvniť využitie pozemku, ale zvyčajne nebránia v jeho predaji. Kupujúci by však mal vedieť o týchto obmedzeniach a zvážiť, či ovplyvnia jeho plány s nehnuteľnosťou.

Záver

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou nemusí byť problém, pokiaľ sú všetky ťarchy dôkladne analyzované a vyriešené pred uzavretím obchodu. Spolupráca s právnikom alebo realitným expertom vám pomôže minimalizovať riziká a zabezpečiť hladký priebeh kúpy. Aj keď môže byť nehnuteľnosť s ťarchou cenovo výhodnejšia, je potrebné venovať pozornosť všetkým právnym aspektom, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam v budúcnosti.